Reforma tributária no setor imobiliário e da construção civil
O setor imobiliário e de construção é um dos que ganharam regime específico na reforma. Isso significa regras próprias de base de cálculo, redutores e alíquota diferenciada dentro do IBS e da CBS — justamente porque tratar a venda de um imóvel como a venda de qualquer mercadoria distorceria a carga. Entender esses ajustes é o que separa quem apenas repassa custo de quem preserva margem.
Existe um regime específico para imóveis?
Sim. A LC 214/2025 previu um regime específico para operações com bens imóveis — incluindo incorporação, loteamento, construção, venda e locação — com redutores de base de cálculo e alíquota reduzida em relação à alíquota-padrão do IBS/CBS (LC 214/2025). A lógica é reconhecer que boa parte do preço do imóvel não é “consumo” no sentido clássico, e que o valor do terreno e de operações anteriores precisa de tratamento próprio para evitar sobreposição de tributo.
Há também previsão de redutor social para operações habitacionais e para determinados programas de moradia, aliviando a carga sobre imóvel residencial de menor valor (LC 214/2025). Locação de imóveis por pessoa física acima de certos parâmetros e a atividade de administração imobiliária também entram no desenho específico do setor.
Qual é a dor principal na transição?
A construção civil trabalha com contratos longos — obras e incorporações que atravessam vários anos do cronograma da reforma. Um contrato assinado hoje pode ser executado e faturado ao longo de 2027, 2029 e além, exatamente enquanto CBS entra em alíquota cheia (2027) e a transição ICMS/ISS→IBS avança (90% em 2029, caindo até 60% em 2032, com extinção em 2033). Precificar uma obra sem cláusula de reequilíbrio tributário é assumir o risco da mudança de carga no meio do caminho.
Some-se a isso a cadeia de insumos: cimento, aço, esquadrias e serviços de subempreitada passam a gerar crédito de IBS/CBS de forma ampla, mas só para quem estiver com as notas parametrizadas com o grupo IBS/CBS. Desde 03/08/2026, NF-e do regime regular sem esse grupo é rejeitada (regra UB12-10 — NT 2025.002-RTC v1.51), o que afeta diretamente a entrada de materiais.
Onde está a oportunidade de crédito?
Na não cumulatividade plena. Antes, o ISS sobre serviços de construção e o ICMS dos materiais geravam créditos limitados ou nenhum. Com IBS/CBS, os insumos da obra tendem a gerar crédito de forma muito mais abrangente (LC 214/2025). Mapear corretamente cada entrada — materiais, locação de equipamentos, subempreitadas — é o que reduz a carga efetiva do empreendimento.
Há ainda os saldos credores de ICMS acumulados por construtoras e loteadoras: eles não se perdem, são compensáveis com IBS em até 240 meses a partir de 2033 (LC 214/2025). Inventariar e homologar esses saldos agora protege caixa futuro.
As alíquotas e redutores citados dependem de regulamentação e da apuração de cada operação — estimativa, não constitui parecer.
A RMF ajuda incorporadoras, construtoras e imobiliárias a fazer o diagnóstico da reforma: mapeamento de créditos na cadeia de obra, revisão de contratos longos e levantamento de saldos credores de ICMS. Fale com a gente para um diagnóstico sob medida do seu portfólio.